Kira krizine yeni formül! Boş kalan ofisler konuta dönüştürülecek

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan düzenlemeyle ofislerin konuta dönüştürülmesine ilişkin süreçler kolaylaştırıldı.

Bakanlığın "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik"te yaptığı değişikliklerle asansör zorunluluğu, emsal hesapları, yeniden ruhsatlandırma, mevcut yapılarda tadilat uygulamalarına ilişkin esaslar yeniden düzenlendi.

Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzmanlar, söz konusu değişikliklere ilişkin detayları paylaştı. 

"KONUTA ERİŞİMİ KOLAYLAŞTIRMAK İÇİN ATILAN ADIMLARDAN"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, "Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz." dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye'de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi. 

"BİTMİŞ VE KULLANILAN BİR BİNADA MEVCUT OFİSLER KONUTA ÇEVRİLEBİLECEK"

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

"Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM'ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023'te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı.

Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60'lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir."

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı. 

"ORTAK KULLANIM ALANLARINA İLİŞKİN FARKLI BELEDİYE UYGULAMALARI SONA ERDİRİLDİ"

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, "Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir." diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti. 

"İNŞAATA BAŞLANMIŞ PROJELERDE KAZANILMIŞ HAKLAR BÜYÜK ÖLÇÜDE KORUNACAK"

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, "hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına" ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı. 

"RUHSAT SÜREÇLERİNDE ÖNGÖRÜLEBİLİRLİĞİ ARTIRMAYI AMAÇLIYOR"

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40'ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60'ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, "Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor." şeklinde konuştu. 

"BELEDİYEDEN YAZILI BİR ŞEKİLDE UYGUNLUK GÖRÜŞÜ ALINMALI"

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, "Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur." ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60'ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

"Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5'te 4'ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir."

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027'ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.