Konut alacaklar dikkat! 2008’den sonra bir ilk yaşanıyor: Gayrimenkulde ezber bozan rapor

Konut yatırımcısı için oldukça önemli bir gösterge olan “kira çarpanı” oranında dikkat çeken gelişmeler yaşanıyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’nda, mega kentte amortisman süresinin son yılların en düşük seviyelerine gerilediği görüldü.

İSTANBUL'DA KİRA ÇARPANI 199 AYA KADAR DÜŞTÜ

Rapora göre 2022 yılı ortasında İstanbul’da kira çarpanı 329 aya (27,4 yıl) kadar yükseldi. 2023 yılının ilk yarısında 300 ayın üzerindeki seyir devam etti. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde kira çarpanı 200 ay (16,6 yıl) düzeyine kadar geriledi. 2025 yılı başında 210 aya (17,5 yıl) doğru geçici bir yükseliş gözlemlendi. Yılın devamında ise kira çarpanı yeniden düşüşe geçti ve dördüncü çeyrek sonunda 199 aya (16,6 yıl) kadar geriledi.

"2008 SONRASI EN DİP SEVİYE"

Rakamlar, İstanbul’da kira çarpanının 2008’in ikinci yarısından bu yana en düşük seviyesine ulaştığını gösterdi. Konut fiyatına kıyasla hesaplanan kira çarpanındaki düşüş, aynı zamanda kira getirisinde yükselişe de işaret ediyor.

KİRALAR SATIŞ FİYATLARINI SOLLADI

Bir konutun kira getirisindeki artış, satış fiyatına kıyasla kirasının daha hızlı yükselmesinden kaynaklanıyor. Endeksa verilerine göre İstanbul’da Mart 2026 verilerine göre konut fiyatları son 2 yılda yüzde 65,15 oranında yükseldi ve 6 milyon 842 bin TL oldu. Konut kiraları ise yüzde 101,05 oranında artış gösterdi ve ortalama 36 bin 707 TL’ye çıktı. Kira tutarındaki daha hızlı artış, amortisman süresinin de kısalmasını beraberinde getirdi.

"AMORTİSMAN DENKLEMİNİ DEĞİŞTİRDİ"

Gayrimenkul sektörünün temsilcileri son 2 yıllık dönemde faizlerin yüksek seyretmesinin konut piyasasına 2 yansımasının olduğunu belirterek “Kredili konut satışları son dönemde artsa da yüksek faiz yükü sebebiyle hâlâ ipotekli işlemler düşük seviyelerde. Öte yandan yatırımcılar, yüksek TL getirisi sebebiyle de nakitte beklemeyi tercih ediyor. Bunlar, konutta talep ve fiyat artışının daha düşük kalmasını destekliyor. Öte yandan pandemide kiralara getirilen yüzde 25 tavanının kaldırılması ise kira fiyatlarını TÜFE’ye göre yükselterek, amortisman denklemini değiştirdi” diye konuşuyor.

FİYATLARDA REEL KAYIP DEVAM EDİYOR

Bu arada Merkez Bankası tarafından açıklanan verilere göre, mart ayında konut fiyat endeksi yıllık bazda yüzde 26,4 arttı. Böylece fiyatlarda yıllık reel kayıp yüzde eksi 3,4 oldu. Ocak ile Mart 2026 döneminde konut satışları ise geçen yılın ilk çeyreğine göre yüzde eksi 0,3 geriledi ve 349 bin 396 adet oldu.