Ev ve arsasını satanlar dikkat! 1 Mart'tan itibaren beyanname verilmesi gerekiyor

Gerçek kişiler tarafından yapılan gayrimenkul alım satımlarında 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu açısından vergisel yükümlülükler oluşuyor. Az sayıda kişinin bildiği bu düzenlemeye aykırı davranma, zamanında beyanname vermeme, ağır vergi cezasına neden olabiliyor. Çoğu kişi edindiği tarihten itibaren 5 yıl içinde sattığı ev ve arsadan elde ettiği gelir için beyanname vermesi gerektiğini bilmiyor ve ağır vergi cezası ödemek zorunda kalıyor.

BEYANNAME SÜRESİ 1 MARTTA BAŞLIYOR

Gayrimenkullerin edinim tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancının konusunu oluşturuyor. Arazi, bina, maden suları, gayrimenkul olarak tescil edilen hakların bir bedel karşılığı elden çıkarılması sonucu oluşan gelirin vergisi var. Aynı şekilde bu değerlerin, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması da vergi yükümlülüğü getiriyor.

5 yıl içinde elden çıkarılan ev ve arsalardan elde edilen gelirin, 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilmesi, hesap edilen verginin 2026 yılının mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenmesi gerekiyor.

5 YIL İÇİNDE SATIŞ VERGİ OLUŞTURUYOR

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabi. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmakta. Yani 5 yıl içinde satılması halinde gelir vergisi doğuyor, 5 yıl sonra bu vergi ortadan kalkıyor.

Gelir İdaresi Başkanlığı, bu hafta içinde rehber yayınlayarak, bu verginin nasıl ödeneceğini ve nasıl hesaplanacağını ayrıntılı olarak anlattı. Başkanlık örnek olarak şunu gösterdi:

“15 Aralık 2024 tarihinde 6 milyon TL’ye satın almış olunan gayrimenkulü, 6 Kasım 2025 tarihinde 9 milyon liraya satılmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.”

Maliye'nin verdiği bilgiye göre, miras yoluyla elde edilen ev ve arsalar için bu vergi oluşmuyor.

5 yıl içinde satışı yapılan ev ve arsa için vergi hesap edilirken,  öncelikle bu gayrimenkulün ne zaman elde edildiğine bakılacak. Örneğin, 2023 yılı aralık ayında 5 milyon TL’ye satın alınan ev 11 Ağustos 2025 tarihinde 8 milyon liraya satılmış olsun. Ev,  5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için değer artışı hesaplanacak, bu hesap yapılırken de Yİ-ÜFE dikkate alınacak.

Kasım 2023 döneminde Yİ-ÜFE 2.882,04; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Temmuz 2025 döneminde Yİ-ÜFE 4.409,73 olarak gerçekleşmişti. Bu durumda ilgili dönemde artış oranının yüzde 10’un üzerinde [(4.409,73 – 2.882,04) / 2.882,04] X 100 = yüzde 53 olduğu görülmekte. Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 5.000.000 X (4.409,73 / 2.882,04) = 7 milyon 650 bin lira olarak dikkate alınacaktır. Örnek vergi hesaplaması şöyle yapıldı:

Arsa üzerine yapılan ev ve kooperatiften edinilen evler de bu verginin kapsamına giriyor. Kooperatiflerde evin fiili olarak kullanıldığı, elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih esas alınıyor, arsa üzerine ev yapıldığında ise tapuya bu şekilde cins tahsisi yapıldığı tarih esas alınıyor. Kentsel dönüşüm veya benzeri yollarda, bir arsa üzerine ev yapılması halinde, bu evin 5 yıl içinde satışı halinde gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.