Merkez Bankası'ndan yeni analiz: Satışlar büyük ölçüde gerçek kişiler tarafından yapıldı!

Konut satışlarıyla ilgili detaylı verilerin yer aldığı analizde "Son dönemde toplam konut satışlarında kaydedilen artışın büyük ölçüde gerçek kişilerden kaynaklı olduğu anlaşılıyor" ifadelerine yer verildi.

Merkez Bankası son sıkılaşma döneminde reel sektör risklilik göstergelerindeki gelişmeleri, firmaların temerrüt riskini azaltmak için varlık satışlarına yönelip yönelmediğini konut satışları üzerinden açıklayan bir analiz yayımladı.

Merkez Bankası tarafından yayımlanan analizde şu ifadelere yer verildi:

Parasal sıkılaşma dönemlerinde reel sektör firmalarının riskliliğinde artış gözlenebiliyor. Bu artışın miktarı, sıkılaşmanın boyutunun yanı sıra firmaların sıkılaşma başlangıcındaki finansal durumlarına da bağlı. Bu yazıda son sıkılaşma döneminde reel sektör risklilik göstergelerindeki gelişmeleri analiz ederken, firmaların temerrüt riskini azaltmak için varlık satışlarına yönelip yönelmediğini de konut satışlarına odaklanarak inceliyoruz.

Firmalar son parasal sıkılaşma döngüsüne, göreli olarak düşük borçluluk ve yüksek kârlılık oranları ile girdi. 2009 yılından itibaren artış eğilimi sergileyen ve 2021 yılında tarihi zirvesine ulaştıktan sonra hızla gerileyen mali borçların toplam aktiflere oranı, 2023 yılında tarihsel ortalamaların altındaydı.

Ayrıca, faaliyet kâr marjı tarihi yüksek seviyesini korurken net döviz pozisyon açığı da oldukça gerilemişti. Bu durum reel sektörün ilgili döneme güçlü finansal tamponla girdiğine işaret ediyor. Bununla birlikte, son dönemde net döviz pozisyon açığında yaşanan artışı ve öncü göstergelerin işaret ettiği üzere firmaların kârlılığındaki düşüşü not etmekte fayda var.

KARŞILIKSIZ ÇEK TARİHSEL ORTALAMANIN ALTINDA

Reel sektörün son sıkılaşma dönemine güçlü finansal tamponla girmesinin etkileri, temel temerrüt göstergelerinde gözlenebiliyor.

• Nitekim karşılıksız çek oranı parasal sıkılaşmanın ilk aylarında artmakla birlikte tarihsel ortalamasının oldukça altında kalmayı sürdürdü ve 2024 ağustos ayından sonra da bir miktar düştü.
   
• Firmaların takipteki kredilerinin toplam ticari kredilere oranı ise, 2023 sonunda en düşük tarihsel seviyelerine gerilemişti.
   
• Söz konusu oran son dönemde sınırlı bir artış göstermekle birlikte halen tarihsel ortalamasının çok altında . Özetle, mevcut veriler sıkılaşma döneminde reel sektörün temerrüt açısından önemli bir artış yaşamadığına işaret ediyor.
   

SATIŞLAR BÜYÜK ÖLÇÜDE GERÇEK KİŞİLER TARAFINDAN YAPILDI

Temerrüt göstergelerindeki bu görünüme, finansal tamponların yanı sıra firmaların temerrütten kaçınmak için varlık satışına yönelmesi de neden olmuş olabilir. Bunu anlamak amacıyla, firmaların konut satışlarına bakıyoruz.

Eğer firmalar varlık satışına yöneliyorsa ilk aşamada üretim faaliyetlerinde kullanılmayan, ticari alacaklara karşılık edinilen ya da yatırım amaçlı satın alınmış konutların elden çıkarılması makul bir seçenek.

Ayrıca nihai ürünleri konut olan inşaat firmaları da temerrüt riski yaşamaları durumunda ellerindeki konut stokunu hızlı bir şekilde eriterek nakdi varlıklarını güçlendirmeye çalışabilir. Bu nedenle parasal sıkılaşma dönemlerinde firmaların konut satışlarının gerçek kişilere kıyasla daha fazla artması beklenebilir.

KKM bakiyesi 18,8 milyar dolara geriledi

Bu çerçevede, tapu verilerini kullanarak konut satışları içerisinde tüzel kişilerin payını hesaplıyoruz . 2018 öncesinde yüzde 20 civarında seyreden tüzel kişilerin yıllık konut satışlarındaki payı, sıkılaşma döneminde artarak 2019 yılının nisan ayında yüzde 24,3 ile tarihi zirvesine ulaşmıştı.

Sonrasında yüzde 20'nin altına inen söz konusu payın son sıkılaşma döneminde bir artış sergilemediği anlaşılıyor. Hatta son aylarda bir gerileme de söz konusu ve 2025 nisan ayı itibarıyla bu pay yüzde 15,6 seviyesinde.

Veriler incelendiğinde, son dönemde toplam konut satışlarında kaydedilen artışın büyük ölçüde gerçek kişiler kaynaklı olduğu anlaşılıyor. Buradan hareketle, firmaların temerrüde düşmemek için varlık satışına yönelimlerinde belirgin bir hareket görülmediği söylenebilir.

TEMERRÜT ORANLARINDA KAYDA DEĞER BİR ARTIŞ YAŞANMADI

Özetle, son sıkılaşma döneminde reel sektör temerrüt oranlarında kayda değer bir artış yaşanmadı. Firmaların sıkılaşma öncesindeki güçlü finansal durumlarının bu görünümde etkili olduğunu değerlendiriyoruz. Son dönemde firmaların konut satışlarının tarihsel ortalamanın altında seyretmesi ve toplamdaki payının gerilemesi de bu değerlendirmemizi destekliyor.