Kirada oturanlar dikkat! 3 yıl boyunca yasak

Kiralık konutu haksız yere tahliye edip başkasına kiraya veren mal sahibinin evden çıkardığı kiracısına en az bir yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda olduğunu söyleyen Prof. Dr. Erol Ulusoy, Kiracı daha düşük kiralı yeni bir eve taşınsa bile bu tazminatı ödeyeceğinin altını çizdi.

Prof. Dr. Erol Ulusoy'un kiracıların hakları ile ilgili yazdığı o yazı;

Kiralık konut sorunu dinmedi, halen devam ediyor. Bazı okuyucularım, ev sahiplerinin kendilerini arayarak evin boşaltılmasını istediklerini söylüyorlar. Ne sebeple diye sorduğumda, aldığım en sık cevap, ‘ihtiyaç sebebiyle, çocuğu oturacakmış’ veya ‘tahliye taahhüdü sebebiyle’ ya da ‘evde tadilat yapılacağı’ gerekçeleriyle evin tahliyesinin istendiği...

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut, işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

O halde ev sahibi, kendisinin veya eşinin, örneğin çocuklarının veya torunlarının ya da anne babası ya da anne baba, büyük anne, büyük babanın kiralanan konuta ihtiyacı varsa, mahkeme kararıyla evin tahliyesini sağlayabilir.

Ev sahibi, bakmakla yasa veya mahkeme kararıyla bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için de tahliye talep edebilir. Buraya, ev sahibinin kardeşleri girebilir, TMK Md 364. Ev sahibinin iddia ettiği konut ihtiyacının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Bunu ev sahibi ispatlayacaktır.

‘Çocuğum evleniyor’ gerekçesi

Örneğin, çocuğum evleniyor, çocuğum oturacak iddiasıyla tahliye davası açmışsa, gerçekten de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun şahsına ait başka konut varsa, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından, tahliye davası reddedilecektir.

Ya da gurbetçi bir vatandaşın, Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım iddiasıyla açtığı tahliye davasında, gerçekten kesin dönüş yapacağını kanıtlaması gerekir. Sadece yazları birkaç ay Türkiye’de geçirmek için konuta duyulan ihtiyacın sürekli olmadığı açıktır.

Kiracının boşalttığı ev, bölgedeki aşırı kira yükselmeleri nedeniyle çok yüksek bedelle yeniden kiraya verilmişse, evi boşaltan kiracı da aynı yüksek bir bedelle yeni bir ev kiralamışsa çıktığı ev ile yeni kiraladığı evin kirası arasındaki üç yıllık farkı tazminat olarak talep edebilir. Bu fark bir yıllık kiradan fazla da olsa mahkeme üç yıllık farkın tazminine karar verebilmeli.

Kiracının yeni kiraladığı evin de durumuna uygun olması şart. İki odalı evden tahliye olup, villa kiralamışsa, eski ev sahibi 2 odalı evi iki katı bedelle kiraya verse bile, villanın kirası ile iki odalı evin kirası arasındaki fark zarar olarak tazmin edilmez. Yapılması gereken, aynı bölgede 2 odalı bir ev kirası ne kadar olmalıysa, aradaki farkın tazminin o kadar olmasıdır.

Üç yıl kiralama yasağı, haklı sebepler varsa, ortadan kalkar, ev yeniden başkasına kiraya verilebilir ve ev sahibinin hiçbir tazminat sorumluluğu olmaz.

Haklı sebeplere örnek

Evli çocuğun boşanması, kimin ihtiyacı için konut tahliye edilmişse, örneğin annenin ölmesi, tahliye edilen kiracının ev sahibi olması veya başka bir şehre taşınması, 3 yıllık kiralama yasağının beklenmemesini haklı gösterir.

Taşınmazın inşa ve imar edilecek olması tahliye sebebidir. Ancak bu süreçte taşınmazın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Eğer içinde kiracı otururken yapılabilecek tadilat ve onarım işi söz konusu ise, tahliye istenemez.

Ev sahibinin mahkemede konutun ihtiyaç duyduğu esaslı onarımı, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da genişletmeye ihtiyaç olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte evin boş olması gerektiğini objektif gerekecektir.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananı belli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve buna rağmen boşaltmazsa kiraya veren, bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Her tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Bunun için öncelikle, yazılı tahliye taahhüdünü bizzat kiracının verip vermediğine bakılır.

Ayrıca kiralık konutun aile konutu olması halinde, eşlerin taahhüdü birlikte imzalaması gereklidir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden önce veya aynı anda imzalanması halinde Yargıtay bu tahliye taahhüdünü geçersiz sayıyor. Kanuna göre, önemli olan kira sözleşmesini imzaladığınız tarih değil, kira sözleşmesinin başladığı ve konutu teslim aldığınız tarihtir. Bazen sözleşmenin imza tarihiyle kira başlangıç tarihi farklı olabilir.

Ama uygulamada da tahliye taahhütlerinin kiracıya tarihi boş olacak şekilde imzalatıldığı da bilinen bir gerçek.

Böyle bir durumda, imzalı ve tarihi boş olan kira tahliye taahhüdünün resmini çekmeniz, ispatta size çok yararlı olacaktır. Çünkü kira tahliye taahhüdünü, kira sözleşmesini imzalarken tarih kısmının boş bırakılarak verildiğini ve sonradan iradesine aykırı olarak doldurulduğunu kiracının kanıtlaması gerekir.

Evi üç yıl başkasına kiralayamaz

TBK Md 355, gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi halinde, evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini yasaklamaktadır. Bu yasak, ev sahiplerinin kiracılarını çıkarıp yüksek kiralarla başkasına yeniden kiralamalarını önlemek amacıyla getirilmiştir.

3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, başkasına değil.

3 yıllık eski kiracından başkasına kiralama yasağına uymayan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani diyor ki TBM Md 355/3, ey ev sahibi, 3 yıl boyunca haklı sebep olmamasına rağmen eski kiracından başkasına kiraya verirsen, en az 1 yıllık kira bedelini kiracına tazminat olarak ödersin. Kiracı daha düşük kiralı yeni bir eve taşınsa bile bu tazminat ödenir. Daha fazlasına, durumun özelliğine ve koşullara göre, kiracının daha fazla bir zararının olup olmadığına göre mahkeme karar verir.

Kanaatimce burada evin taşınması için yapılan nakliye masrafları talep edilemez. Çünkü kiracı zaten evi kural olarak kira sözleşmesinin sonunda boşaltacak ve taşınma masraflarına kendisi katlanacaktı.