Pandemiyle birlikte şartlar değişti, Talep yüzde 44 düştü

Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren bir şirketin yaptığı araştırmaya göre 2021 yılının ilk çeyreğinde ofis kiralamaya talep yüzde 44 azaldı. Kiralama şartları da değişti, artık ofisin konumuna ile birlikte altyapısına ve temiz hava kalitesine bakılıyor.

Dünyayı etkisi altına alan koronavirüs farklı sektörlerdeki birçok alışkanlığı değiştirdi. Ofis piyasası da derinden etkilendi. Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren Cushman & Wakefield’in yaptığı araştırmaya göre 2021 yılının ilk çeyreğinde ofis pazarına olan talep ciddi anlamda düştü.

Araştırmanın detaylarına ilişkin bilgi veren Cushman & Wakefield’in Ofis Kiralama Bölüm Başkanı Savaş Gürbüz, “2020 yılının ilk çeyreğine göre bu yıl talep yüzde 44 düştü. Geçen yıl ilk 3 ayda 90 bin metrekarelik bir işlem olmuşken, 2021 yılının ilk çeyreğini 51 bin metrekarelik işlemle tamamladık. Uzaktan çalışma insanların yeni ekosistem dediğimiz çalışma modeli, ofise olan ihtiyacı değiştirdi. Ofisler hayatımızdan çıkmayacak, önemi azalmadı ama ihtiyacımız şekillendi. Türk lirası bazında enflasyon etkisiyle ofis kiralama fiyatları yüzde 11 arttı. Ama dolar cinsinden kira bedelleri yüzde 20-22 geriledi. Buradaki ana etken kurdaki değişiklikler” dedi.

İL VE İLÇELERE GÖRE GERİLEME

Gürbüz, “Dolar bazında bakarsak son bir yılda Levent’te kiralar yüzde 21.9, Esentepe-Gayrettepe’de yüzde 26.3, Maslak’ta yüzde 21.1, Anadolu yakasında ise yüzde 22.7, İzmir’de yüzde 25, Ankara’da yüzde 30.8 geriledi. Burada kur etkisi söz konusu” diye konuştu.

HAVA KALİTESİ SORULUYOR, AZ KATLI BİNALAR TERCİH EDİLİYOR

Pandemiden önce ofis kiralarken en önemli kriterlerin konum ve binanın prestiji olduğunu belirten Gürbüz, son 1 yıldır ofisin teknik altyapısı, taze hava kalitesi gibi seçeneklerin ön plana çıkarken, az katlı binaların tercih edilir olduğunu dile getirdi.

SOSYAL MESAFEYLE KİŞİLERİN KULLANIM ALANLARI BÜYÜDÜ

Ofiste kişi başı kullanım alanlarının arttığını aktaran Gürbüz, “Pandemiden önce ofiste kişinin ihtiyacı olan alan 12 brüt metrekareydi, bugün ise sosyal mesafeyi de göz önünde bulundurduğumuz zaman alanlar 17-20 metrekareye çıktı. Artık ofisler bireysel masalarım kalktığı, esnek toplantı alanları, rahat çalışma ortamının olduğu bir yapıya dönüştü. Yeni ofis mottosunu ‘markalı kafeler’ olarak düşünebilirsiniz. Günümüzde ofisler, şirketinizin markası altında, rahat bir kafe konforuna evriliyor. Bu da kullanıcılar özelinde alan ihtiyacını azalttı ama kişi başı kullanılan alan oranları arttı. Bireysel çalışmayı evlerimizden veya üçüncü lokasyonlarda sürdürürken, ofisleri beraber çalışma, şirketin kimliğini oluşturma ve Ar-Ge çalışmaları için kullanacağız” ifadelerini kullandı.

PANDEMİNİN ÇALIŞANLARA OLUMSUZ ETKİLERİ

Salgından çalışanların da olumsuz etkilediğine dikkat çeken Gürbüz, “Çalışanlar üzerindeki en önemli etkisi verimlilikteki düşüş. Bireysel verimlilikte başarılı bir grafik görüyoruz, daha odaklı çalışılıyor. Ama ekip işleri yani beraber çalışmada, insanların hem meslektaşlarıyla hem de diğer şirket çalışanlarıyla yapması gereken görüşmeler veya toplantılarda sorunlar yaşanıyor. Bu dönemde edilgen öğrenme de yara aldı.  Çünkü ofiste as veya üslerimizinden istemeyerek de olsa iş yapış şekillerini gözlemleyerek, ciddi bir öğrenim yakalıyorduk. Fakat, evden çalışırken karşınızda sadece bilgisayar ekranı var. Dolayısıyla ekip arkadaşlarınızın tecrübelerinden faydalanmakta ciddi zorluk yaşıyorsunuz. En önemli kayıp ise çalışanın şirketine olan bağlılığı, çünkü ofis sosyalleşme alanıydı. Z kuşağı çok sosyal varlıklar. Bu arkadaşları bireyselliğe ittiğimiz dünyada onları şirkete bağlamakta, şirket kültürünü oluşturmakta büyük sıkıntılar yaşıyoruz. Bu da uzun vadede şirketler için ana sorun olarak karşımıza çıkacak” dedi.

DEPO KİRALAMALARI ARTTI

Uzun vadede, esnek çalışma modeline geçildiğini söyleyen Savaş Gürbüz, “Ofisler, ev ve kafe, restoran gibi üçüncü lokasyon modeli hayatımızın merkezinde olacak. Şirketler de buna yatırım yapıyor. Pandemiyle e-ticaret hızla yükseldi, ana ihtiyaç ise depolama ve lojistik hizmetleridir. Geçen yılın son bu yılın da ilk çeyreğinde depo kiralamalarında olan talepte ciddi bir artış yaşandı. Şirketlerin depolama faaliyetleri arttı” diye konuştu.

PİYASADA HAREKETLİLİK BEKLENTİSİ; FİYATLAR SABİT KALACAK

Ofis kiralama taleplerinde kısa ve orta vadede artış beklediklerini aktaran Gürbüz, “Çünkü insanlar artık bıkmış durumda, ofisler özlendi. Yöneticiler yavaş yavaş ofislere dönüş için kararlar alıyor. Aşılamanın yaygınlaşmasıyla pandeminin etkisinin azalması öngörülüyor. Şirketler de ofislere dönüşün planını yapıyor. Yeni altyapısı yüksek binalarda talebi ciddi anlamda artıracak. Küçülen ofisler geride iyi dekorasyonlu çalışma ortamı bıraktı. Ofis arayan kullanıcılar iyisini bulabilir, eski binalardan yeni binalar taşınmada ciddi bir artış var. Ofis kiralamaya talep artsa bile fiyatlar sabit kalacak çünkü, İstanbul’da yüzde 22,6’lık boşluk var” ifadelerini kullandı.

YARATICI PAZARLIK MODELLERİ GÜNDEMDE

Mülk sahiplerinin de zor durumda olduğunu belirten Gürbüz, “Çünkü bir yatırım yaptılar ve karşılığını almak istiyorlar. Ücretsiz dekorasyon süreleri, peşin ödemelerde yapılan indirimlerle, birim kira bedelinde aşağıya inmeden daha yaratıcı pazarlık modelleriyle işlemler oluyor” dedi.